Kentsel Dönusumde Art Niyetli Arsa Malikine Karsi Risk Yönetimi

KentKentsel Dönüşüm Yasası gereğince ‘riskli yapı’ olarak tespit edilip yıkımı sağlanan ve arsa vasfını kazanan taşınmazların, yasada aranan 2/3 arsa payı çoğunluğunun aksine tüm maliklerin mutabakatı ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu edilmesinden sonra, kötü niyetli arsa malikinin ‘inşaat ruhsatı için verdiği muvafakatini geri alması’ veya ‘inşaat uygulamaları için sözleşmeye istinaden yetkilendirdiği vekilini azli’ hallerinin sözleşme uygulamasına yansıması ve malikler/yüklenici aleyhine yarattığı sonuçlar hakkında tedbir alınması önemlidir.

Arsa Malının Muvafakatı

Arsa payı karşılığı yapılan inşaat sözleşmelerine bakıldığında genellikle, inşaat ruhsatı alındıktan sonra kabul edilen paylaşım esasına göre kat irtifakı tesis edilerek bağımsız bölümlerin ayrımının yapılacağı, düzenlenmektedir.

02.11.1985 tarihli ve 18916 mükerrer sayılı Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin ‘Yapı Ruhsatı İşleri’ başlıklı 57. maddesine göre, ‘…. Parsel malik veya maliklerinin ruhsat ve eki onaylı projelere muvafakati alınmaksızın yapı ruhsatı düzenlenemez, onaylı projelerde tadilat yapılamaz. Yapı ruhsat ve eki projelere uygun olarak tamamlandığında yapı kullanma izni düzenlenmesi aşamasında veya süre uzatımına yönelik ruhsat işlemlerinde ayrıca bütün maliklerin muvafakati aranmaz. Sözleşmesine ve mevzuata uygun olarak devam eden inşaatlarda maliklerin tamamı başvurmadıkça ruhsat iptal edilemez. Maliklerin birinin ya da birkaçının değişmesi halinde de bu kurala uyulur. …‘ düzenlenmesi getirilmiştir.

Bu düzenlemeden hareketle,

1. Malik inşaat ruhsatı alınmasına ilişkin muvafakatini verdikten sonra ve inşaat ruhsatı alımından önce muvafakatini geri alabilmektedir, bu durumda ruhsat işlemleri durdurulacaktır.

2. Malikin inşaat ruhsatı alınmasına ilişkin muvafakati verdikten ve inşaat ruhsatı alımından sonra muvafakatini geri almasının hükmü bulunmamaktadır. Kural olarak bunu aşmanın yolu idare mahkemesinde ruhsatın iptaline ilişkin dava açılmasıdır.

3. Hatalı olarak verilmesi halinde, ruhsatı veren İdarece bu ruhsatın geri alınması ya da iptal edilmesi mümkündür. Bu şekilde İdarece tek taraflı iptal halinde ruhsat bakımından kazanılmış hakkı doğanların İdarece zararının tazmin edilmesi gerekmektedir. “Hatalı olarak” ibaresinden kasıt, ‘açıkça mevzuata aykırı hareket edilmesidir. “Hatalı olarak” ibaresinin kapsamına malikin ruhsatın verilmesinden sonra muvafakatini geri aldığını beyan etmesi dahil değildir.

Arsa Malikinin Kötü Niyetle Hareket Etmesi

Malikin kötü niyetli davranışlarına, sözleşmeye diğer tüm maliklerle birlikte tam bir mutabakat içinde imza atması, sözleşme ile sağladığı menfaat bakımından aleyhe hiçbir durum olmamasına, inşaat ruhsatı alımına muvafakat etmesine rağmen, inşaat ruhsatı verildikten sonra hiçbir somut ve hukuki bir gerekçesi olmadan vekilleri azletmesi, sonrasında da muvafakatini geri aldığını bildirmesi, ayrıca kat irtifakı tesis edilmesi sürecinin işlemesine engel olmaya çalışması girer.

Uygulamada kanun ve doktrin, iş sahibinin verdiği vekaletnameyi geri almasını (ifanın gerçekleşmesi için gerekli hazırlık hareketlerini yapmamak) -yapma borcunda- alacaklı temerrütü olarak nitelemekte ve bunun sonucu olarak ‘sözleşmeden dönme yani menfi zarar tazmini talebini mümkün (sözleşme masrafları, yapılan harcamalar) kılmaktadır. Kar kaybı ise kapsam dışında bırakılmaktadır.

Vekilin Azli Karşısında Kat İrtifakı Tesisi

Kötü niyetli malikin sözleşmeye rağmen kat irtifakı tesisi için yetkilendirdiği vekili azletmesi üzerine kat irtifakı tesisi işlemlerine şahsen iştirak etmesi gerekmektedir. Yüklenicinin ve diğer maliklerin davetine rağmen kat irtifakı tesis işlemlerine iştirak etmemesi tazminat sorumluluğu doğurmaktadır. Gerek yüklenici gerekse diğer malikler bakımından gerekli olan kat irtifakı tesisi işlemlerinin tamamlanması, bağımsız bölümler üzerinde serbestçe tasarruf imkanı yaratılarak, sürece iştirak etmeyen malikin etkisiz hale getirilmesi amaçlanmaktadır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ‘Kat İrtifakına Geçiş’ başlıklı Ek 4. maddesini göre, ‘Beş veya daha fazla kişi tarafından üzerinde bir veya birden çok yapı yaptırılmak amacıyla birlikte bir arsa edinilmiş olması ve pay sahiplerinden en az beşte dördünün kat irtifakına geçiş konusunda aldığı karara uyulmaması halinde, karara uymayan pay sahiplerinin gayrimenkuldeki paylarının iptaline ve bu payların, isteyen diğer pay sahipleri adına tesciline sulh mahkemesi tarafından aşağıdaki şartlarla karar verilir:

a) Müşterek gayrimenkulün yukarıda belirtilen amaçla edinildiğinin ispat edilmiş olması,

b) Müşterek maliklerin yukarıda açıklanan çoğunluğunun kat irtifakına geçiş kararına veya bununla ilgili yükümlülüklere noterlikçe yapılan tebligata rağmen iki ay içinde uyulmamış olması,

c) Karara uymayan müşterek maliklerin paylarının mahkemece tespit edilen rayiç bedelinin mahkeme veznesine depo edilmesi,

Bununla birlikte, alacaklı temerrüdünden ziyade, kötü niyetli malikin anılan davranışlarının (ifaya hazırlık hareketlerini yerine getirmeme) borçlu temerrüdü teşkil edeceği kabul edilerek bu kapsamdaki seçimlik haklardan aynen ifa ve gecikme tazminatı talebi kapsamında kâr kaybının tazmininin talep edilebileceği değerlendirilmektedir.

Sözleşmenin Sona Ermesi Halinde Yasanın Uygulanması

Sözleşmenin sona ermesi durumunda, riskli yapı raporu ile yıktırılan yani Kentsel Dönüşüm Yasası gereği uygulama yapılan bir yer olduğundan, bu yasanın uygulaması gündeme gelecektir. Bu durumda, kat malikleri kurulu toplantısı yapılacak, bu toplantıda arsa payının 2/3 arsa payına tekabül eden çoğunluk anlaşacağı yüklenici firmayı ve genel olarak anlaşma koşullarını kabul edecektir. Bu toplantının kararları toplantıya katılmayan veya katılıp da karara katılmayan 1/3 azınlığa tebliğ edilecek ve 15 gün içinde bu kararın kabul edilmesi Noter vasıtası ile ihtar edilecektir. Bu 15 günlük sürede olumlu bir gelişme olmaz ise, katılmayan kısmın payı diğer maliklere açık arttırma suretiyle satılacaktır.

Kat malikleri kurulu kararı, noter ihtarı ve benzeri belgelerle birlikte satış için idareye başvuruda bulunulacaktır. Bu başvurudan itibaren ilgili Bakanlık taşınmazın değer (metrekare bazında) tespitini yapacak ve maliklere açık arttırma günü ve saatini bildirecektir. Açık arttırma günü satışa çıkan taşınmaz payı en yüksek meblağı veren malike ihale edilecek aksi halde bedeli Bakanlıkça ödenmek suretiyle Hazine adına ihale edilecektir. Burada görülen en büyük risklerden biri, ihale sonrasında komisyon karar vermeden önce kötü niyetli malikin karara katıldığını beyan ederek ihalenin geçersiz kılınmasını sağlaması ve sonrasında farklı ihtimallerde sürecin işlemesine engel olmak suretiyle tarafları mağdur etmeye çalışmasıdır. Aylarca sürecek, kentsel dönüşüm uygulaması bakımından bir neticeye varmayacak bir kilitlenme durumu oluşabilecektir.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *